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雅戈尔炒房21年大跃进超200亿地产库存

2018-09-18 18:46:21

雅戈尔炒房21年大跃进 超200亿地产库存积压

从1992年至今21年间,雅戈尔房地产业务从辉煌走入现在的“平庸”,但较之低迷的服装行业来说,房产利润仍是可观的,这也是雅戈尔一直难回主业的原因。

对于房地产的痴迷,雅戈尔可以算是最为执着的。

从1992年与澳门南光合作开发房地产,雅戈尔涉房至今已21年,据iFinD数据显示,2012年雅戈尔房地产业务收入占比已达48.24%,超过了服装主业。

但21世纪调查发现,雅戈尔此前多个重金拿下的地王项目如今多陷入销售不畅的尴尬局面;而据其年报数据显示,截止2012年底,雅戈尔的存货余额达234.73亿元,除去服装业务的库存金额15.21亿元,地产业务的库存达200多亿元,占比雅戈尔去年年末流动资产的七成。

在去年年底,董事长李如成也曾公开表示:“由于房地产市场资本市场融资功能的丧失

雅戈尔炒房21年大跃进超200亿地产库存

,房地产和服装混业经营的状况已经严重制约了雅戈尔整体的发展。”雅戈尔将会根据资金总量对房地产业务进行区域性调整,并扩大品牌服装的生产经营,重回服装主业。

但进入2013年以来,雅戈尔则在1月份和5月份再次出手拿地。对此,深圳金融学院院长国世平向21世纪表示:主营服装的雅戈尔因房地产的高利润而“冲动”涉足,如今深陷其中的雅戈尔已无法舍弃房地产的利益,雅戈尔“是得了房地产依赖症,就像吸毒。”但随着房地产市场的持续调控,雅戈尔或面临资金链断裂的风险。

地王尴尬 雅戈尔炒房21年大跃进

21世纪梳理雅戈尔多年来的涉房历程发现,炒房21年的雅戈尔,“地王”光环从2004年开始便与其如影随形。

1992年,雅戈尔与澳门南光合作开发房地产,渐渐成为宁波当地最大的房地产商。从2004年后,雅戈尔扩张地产的决心愈加明显,在长三角各地不断高价拿地造“地王”。

2004年4月21日,雅戈尔拍下苏州工业园区湖东03、04、05三幅地块,总价14.13亿元,震惊苏州地产圈。这是雅戈尔在异地拿下的第一个地王。该项目成本价逾6000元/平方米,而同期苏州湖东房价还在5000元/平方米左右徘徊。

2007年7月,雅戈尔以14.76亿元的高价竞得杭州商学院地块,折合楼板价高达1.6万元/平方米,创造了当年“杭州地王”。同年雅戈尔再斥资12.8亿元,拿下杭州转塘50号、51号两个地块。这两个杭州的项目均已开盘较长时间,但据雅戈尔2011年报,前者的预售比例仅15.38%,后者的销售率为48.59%,销售业绩很难令人满意。

2008年2月,雅戈尔置业返回宁波,以总价9.797亿元拿下了宁波北郊路一地块,每平方米13100元的楼面价,创下了宁波土地挂牌出让单价之最,宁波新的“地王”宣告诞生。

进入楼市调控“政策市”的2011年后,雅戈尔房地产业务更是直线下跌。其集中开发的宁波、苏州、杭州、上海4个城市,是受限购影响最为直接的城市,公开数据显示2011年的四个城市商品住宅成交面积分别同比下降15%、23%、53%和24%。

对于雅戈尔的“地王”冲动,上述业内分析人士向21世纪表示:由于多次高价拿地,雅戈尔背负着昂贵的成本,而高成本负荷下项目推盘节奏缓慢,销售业绩不佳,进而严重影响了雅戈尔的地产利润,雅戈尔的多个“地王”略显尴尬。

从1992年至今21年间,雅戈尔房地产业务从辉煌走入现在的“平庸”,业界一致认为,除了持续的房地产调控政策外,雅戈尔的高价拿地策略和专业化程度不足是重要原因。

注:该表为雅戈尔2012年年报存货开发成本

资金承压 雅戈尔联合拿地避险

无论是通过高成本独揽“地王”还是以参股方式拿地,近几年雅戈尔地产业务的规模不断扩大,其地产库存也大幅增加,随之而来的则是对资金需求的考量。

2012年报数据显示,截止2012年底雅戈尔的存货余额达234.73亿元,相比年初增加了1.66亿元,而除去雅戈尔服装业务的库存金额15.21亿元,雅戈尔在地块板块的库存达200多亿元,占比雅戈尔去年年末流动资产的七成。

在200多亿元的地产库存中,包括开发成本期末余额150亿元;开发产品期末余额55.32亿元;土地存货10.8亿。而在开发成本方面,雅戈尔预计的投资总额为304.6亿元,也就是说,雅戈尔后续仍有大笔资金需要支出。

也正因为此,雅戈尔屡屡背上外界对其资金链面临断裂的质疑。

对此,5月20日21世纪致电雅戈尔证券处,工作人员回应称地产业的高库存包括了土地部分,并且称如果房地产面临资金压力,雅戈尔的金融板块随时可以套现解救,尽管去年金融投资不顺,但账面仍有20多亿浮盈。至于,如何消化高库存,该工作人员称目前各项目都在进展中。

但在房地产“政策市”的背景下,2013年雅戈尔也不得不做出调整,从2013年1月,在时隔两年雅戈尔再拿地时,雅戈尔以入股宁波维科置业为拿地方式,一改往日一贯招拍挂的作风;2013年5月15日,又与金地联手的形式参与地产开发,规避风险。这些举措,被业内人士解读为缓解资金压力,规避风险之举。

服装业低迷 雅戈尔主业难回

尽管房地产存在高库存,资金链有断裂风险,李如成也曾表示要回归主业服装行业,但雅戈尔依旧在房地产流连,甚至还在不断加码。今年1月和5月,雅戈尔仍再次出手拿地。

北京中原市场研究部总监张大伟向21世纪表示,尽管目前房地产有多种不利因素,但较之低迷的服装行业来说,房产利润仍是可观的,这也是雅戈尔一直难回主业的原因。

数据显示,截至4月17日,纺织服装业已公布的2012年年报的上市公司有50家,库存合计约570亿元。相比2011年,上述50家公司合计533.73亿元的库存增加36.09亿元,同比增长6.76%。高库存不仅引发了服装企业资金链危机,还阻碍了服装产品的更新速度,也使企业盈利水平严重下滑。一位业内人士指出。雅戈尔2012年年报数据显示,服装的毛利率比上年减少了1.70%。

注:此表为雅戈尔2012年主营业务分行业情况

另外,在受困于高库存的同时,服装行业还要忍受高营运成本,原材料价格和劳动力成本不断上涨是包括雅戈尔在内的诸多公司普遍面临的困境,上述业内人士表示。

从表面看,服装业比房地产业有较高的营业毛利率,例如2011年雅戈尔的品牌服装的营业利润率达到65.66%,而地产开发的营业利润率却只有44.75%。但是,如果看净利率,服装部分就只有11.1%了,和房地产业相比看不出有多少优势。这也使得雅戈尔重回服装主业动力不足,张大伟对21世纪表示。

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